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工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法探析

2021-07-19下載文件：暫時(shí)沒(méi)有下載文件

?工業(yè)房地產(chǎn)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常涉及，其建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式和管理要求多種多樣，且所處地域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育水平也不一而足。因此，評(píng)估時(shí)不能一概而論，應(yīng)針對(duì)具體情況選擇合適的評(píng)估方法和技術(shù)路線。筆者就曾經(jīng)涉獵過(guò)的工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目做一些歸納和探討。

1.工業(yè)房地產(chǎn)通用性分類(lèi)

工業(yè)房地產(chǎn)按其通用性分為通用廠房和專(zhuān)用車(chē)間兩類(lèi)。

●通用廠房多見(jiàn)于輕工業(yè)，多層、小高層建筑較為常見(jiàn)，較輕型的機(jī)電設(shè)備均能承載。該類(lèi)廠房集約化程度高，轉(zhuǎn)型快，便于改造、分割、出租和轉(zhuǎn)售，深圳廠房大多屬于此類(lèi)。

●專(zhuān)用車(chē)間多見(jiàn)于重工業(yè)，常見(jiàn)的為單層、大跨多跨、層高較高的建筑，承載重型專(zhuān)業(yè)化機(jī)電設(shè)備。該類(lèi)廠房多組成獨(dú)立廠區(qū)，平面布置依工藝流程劃分，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，轉(zhuǎn)型困難，土地利用程度低（常說(shuō)的地多房少）。現(xiàn)在比較常見(jiàn)的單層輕鋼結(jié)構(gòu)車(chē)間也屬此類(lèi)。

2.工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)

工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式分為自用和出租兩類(lèi)。

●自用型工業(yè)房地產(chǎn)從項(xiàng)目立項(xiàng)始，就以生產(chǎn)某種產(chǎn)品為目的。企業(yè)獲取建設(shè)用地后，依產(chǎn)品工藝要求進(jìn)行廠房設(shè)計(jì)、建設(shè)，建成后自行使用。專(zhuān)用車(chē)間多屬于此類(lèi)。該類(lèi)廠區(qū)的典型特點(diǎn)，就是自用自產(chǎn)，不能分割。

●出租型工業(yè)房地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)租賃為主，建設(shè)單位自身并不生產(chǎn)具體產(chǎn)品，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的目的在于尋租獲利，因而建設(shè)的廠房通用性強(qiáng)，集約化程度高。

3.工業(yè)房地產(chǎn)管理要求分類(lèi)

政府對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)的管理，一般通過(guò)土地出讓合同約定或產(chǎn)權(quán)登記方式表現(xiàn)出來(lái)。從評(píng)估角度，可將管理要求分為兩類(lèi)：

●一類(lèi)是商品化管理，就是在土地出讓合同或產(chǎn)權(quán)登記附注中明示，項(xiàng)目可分割銷(xiāo)售。在產(chǎn)權(quán)登記形式上，就是分割成單元辦產(chǎn)權(quán)證，土地可能登記分?jǐn)傆玫孛娣e，也可能登記共用土地面積。建設(shè)單位以產(chǎn)權(quán)登記單元為單位出租或出售。

●另一類(lèi)是項(xiàng)目化管理，就是在土地出讓合同或產(chǎn)權(quán)登記附注中明示，項(xiàng)目需整體自持，或整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指畛鍪邸Ｆ洚a(chǎn)權(quán)登記的顯著特征，就是對(duì)整宗土地進(jìn)行登記，房屋登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，只登記共用土地面積。

需強(qiáng)調(diào)的是，一些項(xiàng)目政府并未在產(chǎn)權(quán)登記中明示是否可分割出售，土地出讓合同一般條款中約定地價(jià)款交清后，建設(shè)單位可以全部或部分出租、出售，但對(duì)于獨(dú)立的自用型專(zhuān)業(yè)化廠區(qū)而言，分割出售或出租的假設(shè)前提是不合理的，也不符合實(shí)際情況，應(yīng)當(dāng)默認(rèn)為項(xiàng)目化管理。

誠(chéng)然，上述分類(lèi)并不是絕對(duì)的，有時(shí)是互相融合的。當(dāng)出現(xiàn)某種特定情況時(shí)（如評(píng)估清算價(jià)格），它們會(huì)相互轉(zhuǎn)化。但除非特別說(shuō)明，評(píng)估都是基于持續(xù)經(jīng)營(yíng)、正常使用假設(shè)前提的。

4.工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路與方法

工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路與方法，應(yīng)當(dāng)與其通用性、經(jīng)營(yíng)方式與管理要求相適應(yīng)。對(duì)于通用性強(qiáng)、出租型、商品化管理的工業(yè)房地產(chǎn)，其評(píng)估技術(shù)思路與方法與普通商品住宅相似，不再贅述。本文著重探討專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、自用型、獨(dú)立廠區(qū)式項(xiàng)目化管理的工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與方法。

該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易少，且可比性差，一般不具備比較法選用條件。

該類(lèi)房地產(chǎn)具有經(jīng)營(yíng)收益，具備收益法選用條件。但收益應(yīng)為整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益，而非“拆零式”單座建筑物租金收益構(gòu)成的總和。因此，收益法理論上可行，但測(cè)算整體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益，在資料搜集上是有相當(dāng)難度的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)強(qiáng)調(diào)的是客觀收益，而不是企業(yè)個(gè)別收益。而且，工業(yè)房地產(chǎn)整體性估價(jià)，不能與企業(yè)價(jià)值評(píng)估相混淆。因此，收益法評(píng)估整體工業(yè)房地產(chǎn)，在實(shí)務(wù)操作上是存在很大困難的。

對(duì)該類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估，一般是現(xiàn)房評(píng)估，不具備假設(shè)開(kāi)發(fā)法選用的條件。對(duì)于該類(lèi)房地產(chǎn)的待建空地估價(jià)，是否適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法呢？這取決于對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。如前所述，該類(lèi)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值無(wú)論是比較法還是收益法評(píng)估，在實(shí)務(wù)操作上都是比較困難的。因此，假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該類(lèi)房地產(chǎn)所占用的待建空地價(jià)值，同樣是困難的。在可以選用比較法、公示地價(jià)系數(shù)修正法或成本逼近法評(píng)估地價(jià)的情況下，一般也不會(huì)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

該類(lèi)房地產(chǎn)土地取得成本及房屋建造成本資料比較容易搜集，特別適用成本法。而且，該類(lèi)工業(yè)項(xiàng)目都是企業(yè)向政府購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)后，自行建造、自行使用，成本法能很好地反映這一客觀過(guò)程，是該類(lèi)房地產(chǎn)最為可靠、最為穩(wěn)妥的評(píng)估方法。尤其是房地分估路徑，整宗土地價(jià)值單獨(dú)評(píng)了；至于建筑物，不管建多建少，是否建成，建了多少就評(píng)多少，哪些列入評(píng)估范圍就評(píng)哪些，完全不用擔(dān)心房與地的適配性問(wèn)題；采用這種評(píng)估路徑，還可以很好地評(píng)價(jià)評(píng)估結(jié)論的客觀性和合理性，工業(yè)用地價(jià)格比較透明，房屋建造成本也比較透明，簡(jiǎn)直就是專(zhuān)為該類(lèi)房地產(chǎn)量身定制的一種評(píng)估路徑。

工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與技術(shù)路徑還應(yīng)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度相聯(lián)系，需順其自然、順理成章。在對(duì)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、辨識(shí)度高的獨(dú)立式自用型整體性工業(yè)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)牢牢把握其整體性特征。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，就算當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度再低，也會(huì)有一部分廠房出租或出售的零星案例，但需慎重考慮這些案例與整體項(xiàng)目是否存在可比性；無(wú)論出售或出租案例，都會(huì)涉及到房與地的適配性問(wèn)題，評(píng)估報(bào)告去分割、界定房屋所占用的土地?cái)?shù)量，不權(quán)使問(wèn)題復(fù)雜化，而且這樣操作的準(zhǔn)確性、有效性也存疑；依據(jù)這些案例，將整體性房地產(chǎn)“化整為零”、進(jìn)行“拆零式”評(píng)估，是不妥當(dāng)?shù)摹?/span>

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