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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；不良資產(chǎn)處置；回收購買(mǎi)；房地產(chǎn)評估

隨著(zhù)近年來(lái)越來(lái)越多的收購項目出現，在不良資產(chǎn)收購過(guò)程中，房地產(chǎn)評估已經(jīng)成為一項重要內容。房地產(chǎn)評估是不良資產(chǎn)收購過(guò)程中的一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節，這一環(huán)節的實(shí)施對于房地產(chǎn)收購的風(fēng)險控制起到?jīng)Q定性作用。因此，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)收購過(guò)程中一定要做好評估工作，以此來(lái)保障雙方經(jīng)濟利益，避免風(fēng)險。

一、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估特點(diǎn)分析

（一）價(jià)值類(lèi)型復雜

在不良資產(chǎn)的收購過(guò)程中，房地產(chǎn)方面的評估有著(zhù)很多的價(jià)值類(lèi)型，除了市場(chǎng)價(jià)值之外，還有一些其他的價(jià)值，比如投資價(jià)值、殘余價(jià)值以及清算價(jià)值等。因此在具體評估過(guò)程中，需要將評估的對象和評估的目的作為依據，以此來(lái)實(shí)現價(jià)值類(lèi)型的明確，并定義具體的價(jià)值類(lèi)型。在不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估之中，評估機制通常需要將兩個(gè)或者多個(gè)價(jià)值提供給委派方。

（二）類(lèi)型多且分布散

通常情況下，不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)不僅包括純土 地、“爛尾樓”、已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，同時(shí)也包括地上建有不在 收購范圍之內建筑物的一些土地，和不在收購范圍之內土地 上的建筑物。[1]因此，在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)有著(zhù)十 分明顯的分散情況。

（三）作業(yè)時(shí)間短

不良資產(chǎn)的收購工作本身就是一項需要在短時(shí)間之內完成的工作，而收購的一個(gè)大前提就是項目評估，所以，房地產(chǎn)評估僅僅是從不良資產(chǎn)收購的短時(shí)間之內化分出更短的一段時(shí)間來(lái)進(jìn)行的評估工作，在大多數情況下，都是要求評估機構在看完現場(chǎng)之后的一兩天之內出結果。另外，由于部分的房地產(chǎn)所在地區十分偏僻，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不夠發(fā)達，所以信息資料的獲取就十分困難，且并不具備足夠多的參照物可以比較，因此在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)評估工作的作業(yè)時(shí)間短也使得該工作十分緊張。

（四）不確定性因素很多

在收購項目之中，很多的委托方所提供資料的產(chǎn)權資料都并不完備，因此評估機構就難以度其產(chǎn)權性質(zhì)和產(chǎn)權面積予以確定。雖然一些房地產(chǎn)具有完善的所有權資料，但是由于這些資料十分多樣化，也為房地產(chǎn)評估帶來(lái)了很大困難。[2]由此可見(jiàn)，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)評估的不確定因素有很多，這些不確定因素也就導致了房地產(chǎn)評估以及收購的不確定性。

二、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估程序

在不良資產(chǎn)收購之中，對于已經(jīng)確定收購的房地產(chǎn)，需要切實(shí)有效地做好評估工作，以此來(lái)保障交易的順利進(jìn)行。因此，在此過(guò)程中，委托方一定要委托具有資質(zhì)的評估機構來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)評估。在具體評估過(guò)程中，評估程序如下：

（一）核實(shí)房地產(chǎn)的產(chǎn)權，并對風(fēng)險進(jìn)行評估

在已經(jīng)達成了收購意向的情況下，需要委托房地產(chǎn)所在地的國土部門(mén)以及房產(chǎn)管理部門(mén)之中相應的職能機構對所要收購的房地產(chǎn)產(chǎn)權進(jìn)行核實(shí)，并分析房地產(chǎn)產(chǎn)權方面可能會(huì )出現的風(fēng)險。通過(guò)這樣的方式，才可以讓不良資產(chǎn)收購過(guò)程中房地產(chǎn)收購的科學(xué)性得以進(jìn)一步提升。

（二）對不完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權加以整改

在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購過(guò)程中，對于準備要收購的房地產(chǎn)，如果其產(chǎn)權存在不完善性，評估機構應該對其不完善性進(jìn)行評估，并根據房地產(chǎn)所在地的國土部門(mén)以及房產(chǎn)管理部門(mén)之中相應的職能機構所提供出的相應建議，采取有效的補救方法對房地產(chǎn)的產(chǎn)權加以整改。通過(guò)這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權所存在的影響得以有效改善，使其具備出讓資格。

（三）評估結果的出具

對于出讓條件充足且沒(méi)有潛在風(fēng)險存在的房地產(chǎn)，評估機制應該向委托方出具相應的評估結果，其中包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和該房地產(chǎn)的建議價(jià)格。首先應該對劃分市場(chǎng)價(jià)值的標準予以公開(kāi)，對于沒(méi)有任何可以確定的風(fēng)險存在、完全與出讓標準相符的房地產(chǎn)，評估機構應該給出科學(xué)合理的價(jià)格認定結果。然后將委托方具體的操作條件作為依據，對于房地產(chǎn)評估之中的各種情況加以充分考慮，然后對交易方式予以科學(xué)確定，比如置換和拍賣(mài)等的交易方式。

三、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估技術(shù)問(wèn)題解決

在不良資產(chǎn)評估之中，房地產(chǎn)評估通常會(huì )涉及到很多的技術(shù)性問(wèn)題，所以在具體的房地產(chǎn)評估工作之中，評估機構一定要對這些技術(shù)問(wèn)題及其解決方法加以重視，以此來(lái)保障房地產(chǎn)評估效果。

（一）兩種評估方法所產(chǎn)生的結果存在差異

在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購之中，由于不同房地產(chǎn)評估方式有著(zhù)不同的評定角度，而在每一種評估方法的應用過(guò)程中，所依據的資料和數據也有著(zhù)一定的差異，所以，相關(guān)數據資料的不確定或者是評估方法的不同，都將會(huì )對評估結果造成一定程度的影響，進(jìn)而出現兩種評估方法之間的結果差異。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)評估的過(guò)程中，對于同一對象，最好是采取兩種以上的方法來(lái)進(jìn)行評估，通過(guò)這樣的方式，才可以讓不同評估方法之間實(shí)現相互的補充，以此來(lái)避免資料不確定或者是評估方法差異對于房地產(chǎn)評估結果的不利影響。通過(guò)這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)評估變得更加科學(xué)合理，進(jìn)而為雙方利益的保障提供出合理化的依據。

（二）房地分離問(wèn)題

在面對房地分離問(wèn)題時(shí)，首先需要對房地一致這一原則加以明確，所謂房地一致，也就是我們經(jīng)常提到的房地產(chǎn)一致，它指的是在建筑物抵押過(guò)程中，是將建筑物和建筑物所占范圍之內的土地使用權一起抵押，也就是我們所說(shuō)的房隨地走、地隨房走。而房地分離則剛好與這一原則相悖，這樣的問(wèn)題主要出現在一些企業(yè)的改制之中，尤其是一些國有企業(yè)，經(jīng)常會(huì )將房產(chǎn)評估所得出的凈資產(chǎn)額作為低價(jià)，將房產(chǎn)出售給了其他人，或者是進(jìn)行了破產(chǎn)關(guān)閉。但是因為國企所占用的土地大多是歷史形成的一些劃撥土地，所以在具體的改制之中很容易出現以下的幾種情況：第一，這些劃撥土地的使用權不能改變，企業(yè)經(jīng)營(yíng)之中所應用的房產(chǎn)或者是企業(yè)過(guò)戶(hù)到股東名下的房產(chǎn)等，在改制之后出現了房產(chǎn)法人和地產(chǎn)法人分離情況，進(jìn)而導致房地分離；第二，企業(yè)將劃撥的土地直接轉到改制之后的企業(yè)名下或者是新的股東名下，但是房產(chǎn)卻依然在原來(lái)的企業(yè)名下，且原來(lái)的房產(chǎn)已經(jīng)被抵押出去，這也就出現了房地分離情況；其三，在進(jìn)行破產(chǎn)清算過(guò)程中，地上的建筑已經(jīng)作為破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣(mài)給了其他人，但是劃撥土地卻屬于政府土地，政府要將其收回，這樣也會(huì )導致房地分離問(wèn)題出現。

因此在具體的房地產(chǎn)評估過(guò)程中，應該對房地分離的情況加以重視，首先需要明確房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押情況，然后應該對這兩者的歸屬權加以明確，在保障不存在房地分離的基礎上才可以將房地產(chǎn)放在一起進(jìn)行評估。通過(guò)這樣的方式，才可以有效避免房地分離情況為房地產(chǎn)評估帶來(lái)的不利影響，以此來(lái)保障雙方的經(jīng)濟利益。

四、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評估注意事項

（一）注重前期的充分溝通

在對收購的房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估時(shí)，通過(guò)充分的前期溝通，通?？梢赃_到事半功倍的效果，在收購方委托評估機構進(jìn)行房地產(chǎn)評估之前，通常已經(jīng)對項目進(jìn)行了一定程度的調查和了解，所以，委托方可以與相關(guān)人員進(jìn)行充分溝通，進(jìn)而讓評估機構對于即將要評估的項目做到更加深入的了解。在進(jìn)行了充分的前期溝通之后，收購方也應該在委托方具體的評估之中與其進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通，以便對委托方的處置方案做到進(jìn)一步了解，評估師也可以和委托方之間進(jìn)行協(xié)商，以此來(lái)實(shí)現價(jià)值類(lèi)型的合理選擇和定義的明確，保障價(jià)值類(lèi)型的選擇和實(shí)際的評估目的一致，并和委托方之間對選擇和應用的價(jià)值類(lèi)型做到充分理解。[3]

（二）注重現場(chǎng)路線(xiàn)的合理安排

在對收購的房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估時(shí)，由于評估的時(shí)間很短，所以為實(shí)現對現場(chǎng)的充分走訪(fǎng)和調查，以保障房地產(chǎn)評估質(zhì)量，就應該對現場(chǎng)的路線(xiàn)急性合理安排。通過(guò)這樣的方式，才可以將房地產(chǎn)的評估以及相關(guān)的咨詢(xún)工作在短時(shí)間之內完成，并保障評估結果的客觀(guān)性。

（三）注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮

合理的處理方案制定可以為委托方今后的資產(chǎn)處理提供出一套可行性的思路，因此在進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估過(guò)程中，評估機構一定要注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮，并對回收時(shí)間加以科學(xué)預計。在具體的房地產(chǎn)收購評估之中，處理方案主要可以按照以下的方式來(lái)進(jìn)行確定：第一，可以通過(guò)訴訟和解或者是直接買(mǎi)賣(mài)等的方式來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)收購，這種方案的實(shí)施可以節約更多的時(shí)間。第二，可以對收購的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行再次的包裝，然后將其轉讓?zhuān)@種方法需要花費比較長(cháng)的時(shí)間。[4]第三，可以對收購的房地產(chǎn)適當進(jìn)行改造，或 者直接按照原來(lái)的狀況進(jìn)行自營(yíng)或者是出租。

（四）注重根據房地產(chǎn)現狀和處置方案來(lái)進(jìn)行評估技術(shù)的確定

在進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評估之中，評估機構一定要將房地產(chǎn)得到現狀以及委托方的處置方案作為依據，結合房地產(chǎn)價(jià)值各個(gè)方面的影響因素來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)評估。通過(guò)這樣的方式，才可以實(shí)現評估技術(shù)思路的合理確定。

五、結束語(yǔ)

綜上所述，在當今，不良資產(chǎn)收購的現象已經(jīng)越來(lái)越普遍。而在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)收購是一項重要內容。但是由于房地產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型很多且十分復雜、房地產(chǎn)本身的類(lèi)型很多、評估的時(shí)間很短、評估過(guò)程中會(huì )受到諸多因素的影響。所以，在具體的評估過(guò)程中，收購方和評估機構都應該嚴格按照規定的程序進(jìn)行，并加強雙方的溝通，以此來(lái)保質(zhì)保量地完成房地產(chǎn)評估。