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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；不良資產(chǎn)處置；回收購買；房地產(chǎn)評(píng)估

隨著近年來越來越多的收購項(xiàng)目出現(xiàn)，在不良資產(chǎn)收購過程中，房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)成為一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)評(píng)估是不良資產(chǎn)收購過程中的一個(gè)關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)收購的風(fēng)險(xiǎn)控制起到?jīng)Q定性作用。因此，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)收購過程中一定要做好評(píng)估工作，以此來保障雙方經(jīng)濟(jì)利益，避免風(fēng)險(xiǎn)。

一、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)分析

（一）價(jià)值類型復(fù)雜

在不良資產(chǎn)的收購過程中，房地產(chǎn)方面的評(píng)估有著很多的價(jià)值類型，除了市場價(jià)值之外，還有一些其他的價(jià)值，比如投資價(jià)值、殘余價(jià)值以及清算價(jià)值等。因此在具體評(píng)估過程中，需要將評(píng)估的對(duì)象和評(píng)估的目的作為依據(jù)，以此來實(shí)現(xiàn)價(jià)值類型的明確，并定義具體的價(jià)值類型。在不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評(píng)估之中，評(píng)估機(jī)制通常需要將兩個(gè)或者多個(gè)價(jià)值提供給委派方。

（二）類型多且分布散

通常情況下，不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)不僅包括純土 地、“爛尾樓”、已經(jīng)建成的房地產(chǎn)，同時(shí)也包括地上建有不在 收購范圍之內(nèi)建筑物的一些土地，和不在收購范圍之內(nèi)土地 上的建筑物。[1]因此，在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)有著十 分明顯的分散情況。

（三）作業(yè)時(shí)間短

不良資產(chǎn)的收購工作本身就是一項(xiàng)需要在短時(shí)間之內(nèi)完成的工作，而收購的一個(gè)大前提就是項(xiàng)目評(píng)估，所以，房地產(chǎn)評(píng)估僅僅是從不良資產(chǎn)收購的短時(shí)間之內(nèi)化分出更短的一段時(shí)間來進(jìn)行的評(píng)估工作，在大多數(shù)情況下，都是要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在看完現(xiàn)場之后的一兩天之內(nèi)出結(jié)果。另外，由于部分的房地產(chǎn)所在地區(qū)十分偏僻，房地產(chǎn)市場也不夠發(fā)達(dá)，所以信息資料的獲取就十分困難，且并不具備足夠多的參照物可以比較，因此在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)評(píng)估工作的作業(yè)時(shí)間短也使得該工作十分緊張。

（四）不確定性因素很多

在收購項(xiàng)目之中，很多的委托方所提供資料的產(chǎn)權(quán)資料都并不完備，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)就難以度其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)面積予以確定。雖然一些房地產(chǎn)具有完善的所有權(quán)資料，但是由于這些資料十分多樣化，也為房地產(chǎn)評(píng)估帶來了很大困難。[2]由此可見，在不良資產(chǎn)收購之中，房地產(chǎn)評(píng)估的不確定因素有很多，這些不確定因素也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)評(píng)估以及收購的不確定性。

二、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估程序

在不良資產(chǎn)收購之中，對(duì)于已經(jīng)確定收購的房地產(chǎn)，需要切實(shí)有效地做好評(píng)估工作，以此來保障交易的順利進(jìn)行。因此，在此過程中，委托方一定要委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。在具體評(píng)估過程中，評(píng)估程序如下：

（一）核實(shí)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估

在已經(jīng)達(dá)成了收購意向的情況下，需要委托房地產(chǎn)所在地的國土部門以及房產(chǎn)管理部門之中相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)對(duì)所要收購的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，并分析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。通過這樣的方式，才可以讓不良資產(chǎn)收購過程中房地產(chǎn)收購的科學(xué)性得以進(jìn)一步提升。

（二）對(duì)不完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)加以整改

在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購過程中，對(duì)于準(zhǔn)備要收購的房地產(chǎn)，如果其產(chǎn)權(quán)存在不完善性，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)其不完善性進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)房地產(chǎn)所在地的國土部門以及房產(chǎn)管理部門之中相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)所提供出的相應(yīng)建議，采取有效的補(bǔ)救方法對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)加以整改。通過這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)所存在的影響得以有效改善，使其具備出讓資格。

（三）評(píng)估結(jié)果的出具

對(duì)于出讓條件充足且沒有潛在風(fēng)險(xiǎn)存在的房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)制應(yīng)該向委托方出具相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果，其中包括房地產(chǎn)的市場價(jià)格和該房地產(chǎn)的建議價(jià)格。首先應(yīng)該對(duì)劃分市場價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)予以公開，對(duì)于沒有任何可以確定的風(fēng)險(xiǎn)存在、完全與出讓標(biāo)準(zhǔn)相符的房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該給出科學(xué)合理的價(jià)格認(rèn)定結(jié)果。然后將委托方具體的操作條件作為依據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估之中的各種情況加以充分考慮，然后對(duì)交易方式予以科學(xué)確定，比如置換和拍賣等的交易方式。

三、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)問題解決

在不良資產(chǎn)評(píng)估之中，房地產(chǎn)評(píng)估通常會(huì)涉及到很多的技術(shù)性問題，所以在具體的房地產(chǎn)評(píng)估工作之中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要對(duì)這些技術(shù)問題及其解決方法加以重視，以此來保障房地產(chǎn)評(píng)估效果。

（一）兩種評(píng)估方法所產(chǎn)生的結(jié)果存在差異

在進(jìn)行不良資產(chǎn)的收購之中，由于不同房地產(chǎn)評(píng)估方式有著不同的評(píng)定角度，而在每一種評(píng)估方法的應(yīng)用過程中，所依據(jù)的資料和數(shù)據(jù)也有著一定的差異，所以，相關(guān)數(shù)據(jù)資料的不確定或者是評(píng)估方法的不同，都將會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成一定程度的影響，進(jìn)而出現(xiàn)兩種評(píng)估方法之間的結(jié)果差異。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，對(duì)于同一對(duì)象，最好是采取兩種以上的方法來進(jìn)行評(píng)估，通過這樣的方式，才可以讓不同評(píng)估方法之間實(shí)現(xiàn)相互的補(bǔ)充，以此來避免資料不確定或者是評(píng)估方法差異對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的不利影響。通過這樣的方式，才可以讓房地產(chǎn)評(píng)估變得更加科學(xué)合理，進(jìn)而為雙方利益的保障提供出合理化的依據(jù)。

（二）房地分離問題

在面對(duì)房地分離問題時(shí)，首先需要對(duì)房地一致這一原則加以明確，所謂房地一致，也就是我們經(jīng)常提到的房地產(chǎn)一致，它指的是在建筑物抵押過程中，是將建筑物和建筑物所占范圍之內(nèi)的土地使用權(quán)一起抵押，也就是我們所說的房隨地走、地隨房走。而房地分離則剛好與這一原則相悖，這樣的問題主要出現(xiàn)在一些企業(yè)的改制之中，尤其是一些國有企業(yè)，經(jīng)常會(huì)將房產(chǎn)評(píng)估所得出的凈資產(chǎn)額作為低價(jià)，將房產(chǎn)出售給了其他人，或者是進(jìn)行了破產(chǎn)關(guān)閉。但是因?yàn)閲笏加玫耐恋卮蠖嗍菤v史形成的一些劃撥土地，所以在具體的改制之中很容易出現(xiàn)以下的幾種情況：第一，這些劃撥土地的使用權(quán)不能改變，企業(yè)經(jīng)營之中所應(yīng)用的房產(chǎn)或者是企業(yè)過戶到股東名下的房產(chǎn)等，在改制之后出現(xiàn)了房產(chǎn)法人和地產(chǎn)法人分離情況，進(jìn)而導(dǎo)致房地分離；第二，企業(yè)將劃撥的土地直接轉(zhuǎn)到改制之后的企業(yè)名下或者是新的股東名下，但是房產(chǎn)卻依然在原來的企業(yè)名下，且原來的房產(chǎn)已經(jīng)被抵押出去，這也就出現(xiàn)了房地分離情況；其三，在進(jìn)行破產(chǎn)清算過程中，地上的建筑已經(jīng)作為破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣給了其他人，但是劃撥土地卻屬于政府土地，政府要將其收回，這樣也會(huì)導(dǎo)致房地分離問題出現(xiàn)。

因此在具體的房地產(chǎn)評(píng)估過程中，應(yīng)該對(duì)房地分離的情況加以重視，首先需要明確房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押情況，然后應(yīng)該對(duì)這兩者的歸屬權(quán)加以明確，在保障不存在房地分離的基礎(chǔ)上才可以將房地產(chǎn)放在一起進(jìn)行評(píng)估。通過這樣的方式，才可以有效避免房地分離情況為房地產(chǎn)評(píng)估帶來的不利影響，以此來保障雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

四、不良資產(chǎn)收購之中的房地產(chǎn)評(píng)估注意事項(xiàng)

（一）注重前期的充分溝通

在對(duì)收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，通過充分的前期溝通，通?？梢赃_(dá)到事半功倍的效果，在收購方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估之前，通常已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了一定程度的調(diào)查和了解，所以，委托方可以與相關(guān)人員進(jìn)行充分溝通，進(jìn)而讓評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于即將要評(píng)估的項(xiàng)目做到更加深入的了解。在進(jìn)行了充分的前期溝通之后，收購方也應(yīng)該在委托方具體的評(píng)估之中與其進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通，以便對(duì)委托方的處置方案做到進(jìn)一步了解，評(píng)估師也可以和委托方之間進(jìn)行協(xié)商，以此來實(shí)現(xiàn)價(jià)值類型的合理選擇和定義的明確，保障價(jià)值類型的選擇和實(shí)際的評(píng)估目的一致，并和委托方之間對(duì)選擇和應(yīng)用的價(jià)值類型做到充分理解。[3]

（二）注重現(xiàn)場路線的合理安排

在對(duì)收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于評(píng)估的時(shí)間很短，所以為實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)場的充分走訪和調(diào)查，以保障房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，就應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場的路線急性合理安排。通過這樣的方式，才可以將房地產(chǎn)的評(píng)估以及相關(guān)的咨詢工作在短時(shí)間之內(nèi)完成，并保障評(píng)估結(jié)果的客觀性。

（三）注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮

合理的處理方案制定可以為委托方今后的資產(chǎn)處理提供出一套可行性的思路，因此在進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要注重資產(chǎn)處理方案的綜合考慮，并對(duì)回收時(shí)間加以科學(xué)預(yù)計(jì)。在具體的房地產(chǎn)收購評(píng)估之中，處理方案主要可以按照以下的方式來進(jìn)行確定：第一，可以通過訴訟和解或者是直接買賣等的方式來進(jìn)行資產(chǎn)收購，這種方案的實(shí)施可以節(jié)約更多的時(shí)間。第二，可以對(duì)收購的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行再次的包裝，然后將其轉(zhuǎn)讓，這種方法需要花費(fèi)比較長的時(shí)間。[4]第三，可以對(duì)收購的房地產(chǎn)適當(dāng)進(jìn)行改造，或 者直接按照原來的狀況進(jìn)行自營或者是出租。

（四）注重根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和處置方案來進(jìn)行評(píng)估技術(shù)的確定

在進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的房地產(chǎn)評(píng)估之中，評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要將房地產(chǎn)得到現(xiàn)狀以及委托方的處置方案作為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)值各個(gè)方面的影響因素來進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。通過這樣的方式，才可以實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)思路的合理確定。

五、結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)今，不良資產(chǎn)收購的現(xiàn)象已經(jīng)越來越普遍。而在不良資產(chǎn)的收購之中，房地產(chǎn)收購是一項(xiàng)重要內(nèi)容。但是由于房地產(chǎn)的價(jià)值類型很多且十分復(fù)雜、房地產(chǎn)本身的類型很多、評(píng)估的時(shí)間很短、評(píng)估過程中會(huì)受到諸多因素的影響。所以，在具體的評(píng)估過程中，收購方和評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，并加強(qiáng)雙方的溝通，以此來保質(zhì)保量地完成房地產(chǎn)評(píng)估。