浙江眾誠云創(chuàng)資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司??
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1、苗圃地的價(jià)值評(píng)估組成（必須是基準(zhǔn)日內(nèi)）：
主要價(jià)值評(píng)估組成內(nèi)容分兩部分：
1.1苗圃地的價(jià)值評(píng)估
苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估通常按農(nóng)用地的評(píng)估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。通常采用現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、林地費(fèi)用價(jià)法。
1.1.1現(xiàn)行市價(jià)法
現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場(chǎng)比較法，它是根據(jù)和評(píng)估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比較來確定評(píng)估林地使用權(quán)評(píng)估值的方法。在苗圃地的評(píng)估中，其計(jì)算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：
bu = Kj1×Kj2×Gj×S
式中：bu——林地資源資產(chǎn)評(píng)估值
Kj1——第j個(gè)案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)
Kj2——第j個(gè)案例物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)
Gj——第j個(gè)案例單位面積的交易價(jià)格
S——待評(píng)估苗圃地的面積
在苗圃地的評(píng)估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實(shí)際評(píng)估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價(jià)格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標(biāo)，確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，將待評(píng)估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項(xiàng)主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。
由于找到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的交易案例是不可能的，在選擇不同時(shí)期的交易案例時(shí)的物價(jià)水平發(fā)生了變化，必須根據(jù)物價(jià)指數(shù)來求得物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)對(duì)評(píng)估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估中，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時(shí)期的糧食價(jià)格的比值來確定。
確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，根據(jù)調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場(chǎng)成交價(jià)測(cè)算出評(píng)估的苗圃地使用權(quán)價(jià)格。
在采用該法時(shí)，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對(duì)資料中的不合理的因素應(yīng)予排除；在相互比較時(shí)，其各指標(biāo)要注意一致，進(jìn)行量化分析。
1.1.2收益現(xiàn)值法
苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計(jì)算極為麻煩，因?yàn)槊缙缘厣嫌绲姆N類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟(jì)效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。
資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值bu＝該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。
式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用)。
該法計(jì)算簡單，資料來源容易，是最簡單的評(píng)估方法。但在使用該法時(shí)要注意：
①年純收入（E）的計(jì)算．必須選擇與待評(píng)估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級(jí)類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計(jì)算。
②計(jì)算年純收入（E）時(shí)，如按當(dāng)年的會(huì)計(jì)成本計(jì)算其成本，而未將其進(jìn)行重置時(shí)，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時(shí)利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測(cè)算E值時(shí)，已對(duì)成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。
③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。
④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進(jìn)行測(cè)算。
1.1.3林地費(fèi)用價(jià)法
林地費(fèi)用價(jià)法也稱重置成本法、成本費(fèi)用法。它是以取得林地所需費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用，來估算林地評(píng)估值的方法。在苗圃地的評(píng)估中，取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。其計(jì)算公式為：
n ｎ n-i+1
Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi （１＋Ｐ）
ｉ＋１
Ｂu—林地評(píng)估值
Ａ—林地購置費(fèi)
Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費(fèi)
ｎ—林地購置年數(shù)
Ｐ—利率
該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。
在使用該法時(shí)必須注意：
①林地的購置費(fèi)（A），在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本．如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測(cè)算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。
②如果林地購置后一直在經(jīng)營，當(dāng)A是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時(shí)，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。
③如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價(jià)時(shí)，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時(shí)，則投資收益率可采用市場(chǎng)投資收益率。
1.2、苗木、花卉的價(jià)值評(píng)估
種子或接穗從播種和扦插到出圃定植期間的時(shí)期稱為苗木培育期。它直接關(guān)系到苗木在市場(chǎng)上的價(jià)格。決定苗木、花卉價(jià)值的因素較多，但在實(shí)際中主要考慮以下十種因素：
1.2.1品種：不同品種決定不同價(jià)值。名、特、優(yōu)品種價(jià)值昂貴。常綠高于落葉，彩色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。
1.2.2形體：高度、徑級(jí)的大小、冠幅豐滿程度、樹木長勢(shì)以及枝條生長情況和樹木健康狀況等都直接決定價(jià)值高低。奇型植物，造型植物價(jià)值大大高于常規(guī)植物。
1.3.3培育期（苗齡）：培育期越長，價(jià)值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴。古木、古樹由于年限長，文化價(jià)值更高。
1.3.4市場(chǎng)因素：物以稀為貴，市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)苗木、花卉價(jià)格有直接影響，在小規(guī)格苗木和新品種上尤為明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規(guī)格苗木價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小規(guī)格苗木。
1.3.5本體價(jià)：視品種和年限而定。
1.3.6挖掘費(fèi)：視當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力的價(jià)值而定。
1.3.7包扎費(fèi)：視當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力和包裝物的價(jià)值及包裝要求而定。
1.3.8苗木經(jīng)營利潤：銷售收入減去投入成本（苗圃地租用費(fèi)、種苗費(fèi)、管理費(fèi)等依據(jù)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)生產(chǎn)定額）。
1.3.9苗圃內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)：視運(yùn)距而定。
1.3.10其它費(fèi)：稅費(fèi)、檢疫費(fèi)、裝車人力費(fèi)等。
生產(chǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照各地林業(yè)育苗技術(shù)規(guī)程確定。
2、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中應(yīng)注意的問題
現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)是苗木、花卉價(jià)格鑒定工作中最為重要的環(huán)節(jié)。勘驗(yàn)的粗與細(xì)直接影響市場(chǎng)價(jià)格信息采集的方向，導(dǎo)致價(jià)值嚴(yán)重背離。應(yīng)注意的四個(gè)方面：
2.1帶齊勘驗(yàn)工具：數(shù)碼相機(jī)(最好是攝像機(jī))、皮尺(最好是卡尺和測(cè)距儀)、膠靴、勘驗(yàn)記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。
2.2現(xiàn)場(chǎng)拍攝：拍照(攝像)是現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)必做的工作，一是因?yàn)檎?qǐng)教專家時(shí)需要；二是以后復(fù)議司法證據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因?yàn)檫@影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對(duì)大樹苗特別是名貴的大樹苗要取其全貌，因?yàn)檫@關(guān)系到樹型好壞的確定。
2.3現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量：要設(shè)定有代表性標(biāo)準(zhǔn)樣地，測(cè)量苗木、花卉株行距、每平方米數(shù)量，搞好苗木分級(jí)；對(duì)大樹苗還要測(cè)量其高度、樹徑、冠幅。
2.4采集標(biāo)本：名貴樹木、花卉要采集標(biāo)本，供專家鑒定其品種和內(nèi)部建檔案資料。
3、市場(chǎng)信息采集過程中應(yīng)注意的問題
苗木、花卉市場(chǎng)價(jià)格信息的采集是確定其價(jià)值的基礎(chǔ)，采集的方式、渠道尤為重要。采集過程中要注意以下三個(gè)方面問題：
3.1采集的價(jià)格應(yīng)是現(xiàn)行市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，量大的要咨詢批量買賣價(jià)格。
3.2凡是本地區(qū)有同種品種的要采集本地區(qū)的價(jià)格，本地區(qū)沒有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運(yùn)雜費(fèi)等。
3.3采價(jià)的方式、渠道：一是通過本地苗木、花卉交易市場(chǎng)調(diào)查；二是通過聘請(qǐng)的價(jià)格顧問作價(jià)；三是通過了解種植大戶；四是通過網(wǎng)上查詢。至少要詢問三家以上。
需要特別指出的是：采集價(jià)格前，一定要先核準(zhǔn)該種植物的名稱（包括學(xué)名）、規(guī)格、價(jià)格類型；拿不準(zhǔn)的，可持照片、標(biāo)本請(qǐng)專家給以鑒定。要以購買者的身份，通過交易市場(chǎng)、種植戶和網(wǎng)上采價(jià)。
總之，在苗木、花卉的價(jià)格評(píng)估過程中，第一，要讓委托方在委托書上寫明該植物的名稱、規(guī)格、價(jià)格類型；第二，在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中要驗(yàn)明該植物的實(shí)際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級(jí)、冠幅、培育年限、樹形等)是否與委托書上的內(nèi)容相一致；第三，在價(jià)格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場(chǎng)成交價(jià)；第四，在確定價(jià)格時(shí)，要根據(jù)不同的評(píng)估目的確定不同的價(jià)格(如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中下限)并堅(jiān)持集體審議制度；第五，對(duì)案值大的在出具正式報(bào)告書前，最好要征求委托方的意見；第六，對(duì)征、占地拆遷類在報(bào)告書中，最好注明“本次評(píng)估價(jià)格為建議價(jià)，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由委托方自行確定”及價(jià)格評(píng)估目的為“為你部門提供評(píng)估標(biāo)的拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)”的字樣。
4、補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ?/p>
苗木培育具有普通型培育（常規(guī)）和專業(yè)型培育（設(shè)施）的特點(diǎn)。
4.1征地以移栽為主的，根據(jù)不同季節(jié)按“基價(jià)”的20%—40%予以補(bǔ)償；全部征用按“基價(jià)”全額補(bǔ)償。
4.2如遇特殊要求（如：古樹、名木、珍惜瀕危種等）補(bǔ)償，應(yīng)由專業(yè)部門按保護(hù)級(jí)別評(píng)估，評(píng)估不成， 由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。
4.3花卉苗木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不計(jì)算成活率，只補(bǔ)償搬運(yùn)及搬運(yùn)損失費(fèi)，一般按總出圃價(jià)的5%補(bǔ)償。
4.4在鮮花出售期，原則上應(yīng)先收獲，后用地，并且不予補(bǔ)償；如果急需用地，則應(yīng)補(bǔ)償產(chǎn)值損失；在其它季節(jié)只補(bǔ)償投資成本。
5、常用的術(shù)語：
5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的樹苗。凡在苗圃地中培育的樹苗不論年齡大小，在未出圃之前，統(tǒng)稱苗木。
5.2、苗木種類是指實(shí)生苗、營養(yǎng)繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。
5.2.1實(shí)生苗又稱直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；
5.2.1.1凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；
5.2.1.2在野外母樹天然下種自生的苗木叫野生實(shí)生苗。
以上兩種苗經(jīng)移植過的移植苗都是實(shí)生苗。播種苗根系發(fā)達(dá)，苗木生長整齊、健壯、質(zhì)量好。野生實(shí)生苗密度不勻，分化嚴(yán)重，根系不發(fā)達(dá)。
5.2.2營養(yǎng)繁殖苗（無性繁殖苗）：依據(jù)所用的育苗材料和具體方法又可分為：
5.2.2.1插條苗也稱扦插苗是指用苗干或截取樹木的枝條扦插育成的苗木；
5.2.2.2埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；
5.2.2.3插根苗是指用樹木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；
5.2.2.4根蘗苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新條育成的苗木；
5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；
5.2.2.6壓條苗是指把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母體而育成的苗木；
5.2.2.7組培苗是指利用母體上的組織或細(xì)胞在營養(yǎng)液中育成的苗木。
5.2.3留床苗是指在上年的育苗地繼續(xù)培育的苗木。
5.2.4移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）繼續(xù)培育的苗木叫移植苗。
5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。
5.3、出圃苗是指苗木質(zhì)量指標(biāo)已達(dá)到造林要求的標(biāo)準(zhǔn)，能出圃用于造林的苗木。
5.4、獨(dú)本苗是指系地面到冠叢只有一個(gè)主干的苗木。
5.5、散本苗是指系根際以上分生出數(shù)個(gè)主干的苗木。
5.6、叢生苗是指系地下部（根際以下）生長出數(shù)根主干的苗木。
5.7、珍貴稀有樹苗是指確定為省級(jí)保護(hù)以上樹種的苗木。
5.8、萌芽數(shù)是指有分蘗能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數(shù)量。
5.9、分叉（枝）數(shù)又稱分叉數(shù)、分枝數(shù)是指具有分蘗能力的苗木，自地下地際部到枝梢萌發(fā)出的枝條數(shù)量。
5.10、苗木高度是指苗木自地際部至最高生長點(diǎn)之間的垂直距離。以“H”表示。
5.11、冠叢直徑又稱冠幅、蓬徑是指苗木冠叢的最大幅度直徑和最小幅度直徑之間的平均值。以“P”表示。
5.12、胸徑又稱胸高直徑是指苗木自地面至1.30米處，樹干的直徑。以“Φ”表示。
5.13、地徑是指苗木地際的直徑，也稱地表直徑。以“d”表示。
5.14、泥球直徑又稱球徑是指苗木移植時(shí)，根部所帶泥球的直徑。以“D”表示。
5.15、泥球厚度又稱泥球高度是指苗木移植時(shí)所帶泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。
5.16、苗齡又稱培育年數(shù)。通常以“一年生”、“二年生”……表示。系苗木繁殖、培育年數(shù)。計(jì)算年齡以苗木的主干年生長周期為準(zhǔn)。即每年從開始生長時(shí)起，到當(dāng)年生長停止時(shí)止，完成一個(gè)生長周期算作一齡。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。
5.17、重瓣花是指園林植物栽培，選育出雄蕊瓣化而成的重瓣優(yōu)良品種。
5.18、長度又稱蓬長、莖長是指攀緣植物主莖從根基部至梢頭之間的長度。用“L”表示。
5.19、勻稱度是指球形植物冠叢的稀密程度。通常為球形植物的質(zhì)量指標(biāo)。
5.20、平方米是指植物種植面積計(jì)量單位。即長×寬各1米。以“㎡”表示。
6、苗木規(guī)格的應(yīng)用：
6.1、苗木規(guī)格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要標(biāo)準(zhǔn)，其次均為輔助標(biāo)準(zhǔn)。
6.2、確定苗木的實(shí)際規(guī)格，應(yīng)先確定主要標(biāo)準(zhǔn)，再確定輔助標(biāo)準(zhǔn)，凡不符合規(guī)格的，可按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，降級(jí)定價(jià)。
7、苗木生產(chǎn)成本的確認(rèn)
參照《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》，苗圃苗木屬于《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》中的“消耗性生物資產(chǎn)”，生物資產(chǎn)的初始計(jì)量應(yīng)按實(shí)際成本人賬，苗圃苗木成本核算設(shè)“消耗性生物資產(chǎn)——某苗齡樹種苗木”科目，核算各樹種苗齡期苗木發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
7.1苗木的初始計(jì)量。
7.1.1外購的苗木成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及可直接歸屬于購買該苗木的其他支出。
7.1.2自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是按照自行培育過程中發(fā)生的必要支出確定。包括種子費(fèi)、消毒藥劑、材料、直接人工、其他直接費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用。
7.2苗木成本的計(jì)算期。
“消耗性生物資產(chǎn)——樹種苗齡苗木”科目，核算從處理種子催芽、整地、作床、播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)，以及到苗木出圃階段田間管理發(fā)生的人工費(fèi)、物料費(fèi)。因此，苗木成本賬設(shè)土地費(fèi)、種苗費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。
7.3苗木成本的計(jì)算與分配
苗木作為一種特殊存貨，在未出圃前始終處于在產(chǎn)品狀態(tài)，日常的田間管理發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)及其他雜費(fèi)很大，如果按月進(jìn)行苗木成本費(fèi)用的分配勢(shì)必會(huì)增加核算工作量。根據(jù)苗木生產(chǎn)及管理的季節(jié)性特點(diǎn)，按季度分配費(fèi)用比較適合。以樹種為對(duì)象，采取直接計(jì)入和分配計(jì)人相結(jié)合的方法，將生產(chǎn)費(fèi)用計(jì)入各樹種的生產(chǎn)費(fèi)用明細(xì)賬，凡是能夠區(qū)分核算對(duì)象的費(fèi)用應(yīng)采取直接計(jì)入的方法，凡是能夠采取適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配的費(fèi)用應(yīng)盡可能采取正確的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。
可供選擇的分配方法有：
7.3.1整地、作床、播種、起苗等費(fèi)用，按實(shí)際人工工日數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；
7.3.2覆蓋材料、肥料、藥料等，按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)；
7.3.3新播苗、換床苗的澆水費(fèi)按受益系數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；
7.3.4按苗床的面積平均分配，如受益程度接近的費(fèi)用。
計(jì)算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費(fèi)+可直接計(jì)入的成本費(fèi)用+分配計(jì)人的間接費(fèi)用。
材料費(fèi)按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)，其他費(fèi)用按苗木面積分配。
7.4苗木出圃銷售成本的確認(rèn)
由于苗木生產(chǎn)成本的持續(xù)發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結(jié)轉(zhuǎn)成本。為了保證收入與費(fèi)用的合理配比，同時(shí)又不增加太多工作量，可考慮平時(shí)按當(dāng)初該苗木品種成本(定額成本)結(jié)轉(zhuǎn)，在苗木成本分配的那個(gè)會(huì)計(jì)期末進(jìn)行成本調(diào)整，即每季度末根據(jù)已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調(diào)整苗木銷售成本。
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