? 根據《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出，在建工程抵押得來(lái)的貸款只能用于該工程的建造。因此，對已完工甚至已竣工驗收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產(chǎn)權后再進(jìn)行產(chǎn)權抵押登記。
以在建工程抵押的，委托估價(jià)方應當提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等材料。也就是說(shuō)，在建工程必須取得合法建造手續方能抵押，上述三證缺一不可。另外，可根據具體情況要求其提供下列材料：《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用權出讓合同》、《施工執照》、有關(guān)圖紙等。
作為評估人員，首先應仔細審查上述資料的合法性，并認真進(jìn)行實(shí)地踏勘，否則可能給評估機構帶來(lái)巨大的風(fēng)險。如果在評估中發(fā)現實(shí)際建筑面積大于規劃批準建筑面積的情況，就應按照本地抵押管理部門(mén)的要求，確定有效的評估范圍及合理的評估價(jià)格。
土地面積的分攤在評估在建工程項目時(shí)常常遇到如下情況：某工程設計為一棟地上10層的綜合大樓，估價(jià)時(shí)主體工程已建至第三層。若對標的物第一至第三層主體工程進(jìn)行抵押，隨之抵押的只能是其應攤土地面積，而不能將整塊土地一起抵押。這時(shí)就要對土地面積進(jìn)行分攤，常用的分攤方法主要有兩種，即按建筑面積均攤或按房地產(chǎn)價(jià)格大小來(lái)分攤。
剩余法的使用
剩余法是評估在建工程的一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法、預期開(kāi)發(fā)法、倒算法、余值法等。其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。計算公式為：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）
V——在建工程價(jià)值；A——續建完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（指該工程按設計標準完工后的市場(chǎng)可以接受的銷(xiāo)售價(jià)格，常用市場(chǎng)比較法求得，不能按委托方制定的預售價(jià)格）；B——續建成本（土建工程費用、設施設備及安裝費用、內外裝修工程費用、專(zhuān)業(yè)費及不可預見(jiàn)費）；C——投資利息；D——稅金；E——續建投資利潤；F——租售費用采用剩余法計算在建工程的步驟為：
調查在建工程的基本情況
掌握該工程所在城市的性質(zhì)、該工程在城市中的具體坐落位置及其周?chē)耐恋貤l件和利用狀況；查清該工程占地面積大小、形狀、地質(zhì)和基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據；根據規劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等；調查此地塊的權利狀況，包括權利性質(zhì)、使用年限、能否續期等。
確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)根據所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開(kāi)發(fā)價(jià)值）可通過(guò)以下兩個(gè)途徑確定：對于習慣出售的不動(dòng)產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠(chǎng)房等，應按當時(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定；對于習慣出租的不動(dòng)產(chǎn)，如寫(xiě)字樓和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等，可根據當時(shí)的租金水平，采用市場(chǎng)比較法確定所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。
估算續建成本
后續開(kāi)發(fā)建筑成本費用是指后期按設計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等，一般采用比較法來(lái)推算，也可采用建筑工程概預算的方法來(lái)估算。
估算專(zhuān)業(yè)費用
專(zhuān)業(yè)費用包括建筑設計費、工程概預算費用等。對于在建工程來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)費用可能已在前期工程中投入。
估算不可預見(jiàn)費
剩余法中為保證估價(jià)結果的準確性，往往預備有不可預見(jiàn)費，一般為總建筑費和專(zhuān)業(yè)費之和的2％-5％。
確定后續開(kāi)發(fā)建設周期，估算預付資本利息
后續開(kāi)發(fā)建設周期指自估價(jià)基準日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時(shí)間。利息即后期開(kāi)發(fā)全部預付資本的融資成本。
估算稅金
稅金主要指工程建成后不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅、工商統一稅、印花稅、契稅等，應根據當前的政府稅收政策估算，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計算。
估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費用
租售費用主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售或出租的中介代理費、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)廣告費、買(mǎi)賣(mài)手續費等，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計算。
估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤該利潤是指后期投入應計的開(kāi)發(fā)商利潤。北京房管局在其《出讓地價(jià)評估技術(shù)標準》中規定，開(kāi)發(fā)商的利潤應按投資年期不同，采用不同的投資回報率計算，其中投資期1年的回報率為20％，投資期2年的回報率為30％，投資期3年的回報率為40％。
根據公式計算在建工程的價(jià)值
由于需要對并不存在的后期工程進(jìn)行計算，評估中要進(jìn)行假設，假設條件越多，評估報告的可信度及實(shí)用性就越低，所以剩余法對即將完工的工程比較適用。
需要說(shuō)明的是，設備房是不能單獨設定抵押權的，因為其價(jià)值已分攤到各個(gè)使用層中去了，在計算各使用層后期工程費用時(shí)應包括應攤設備層后期工程費。
