在房屋征收與補(bǔ)償中，不僅征收人與被征收人要對(duì)其行為負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師也應(yīng)為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。評(píng)估是房屋征收與補(bǔ)償工作的重要環(huán)節(jié)，評(píng)估是否公平，公正，直接關(guān)系到征收房屋補(bǔ)償是否合理。因此，《征收與補(bǔ)償條例啊》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師作出虛假或者有重大錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給與警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)以上20萬(wàn)以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并計(jì)入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的違法行為以及法律責(zé)任，將在下文中進(jìn)行論述。
行為概述
在討論房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的違法行為之前，應(yīng)首先理清這兩個(gè)主體的概念和職責(zé)。
房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)師，是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定，資格互認(rèn)取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格，并按照《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得人員。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)法律責(zé)任得前提是出具了虛假的或者存在重大過(guò)錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》得要求。評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到五點(diǎn)：全面性、準(zhǔn)確性、概括性、公正性和客觀性。虛假的評(píng)估報(bào)告，是具有虛假記載的評(píng)估報(bào)告，即房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師在做報(bào)告得過(guò)程中，故意將客觀商不存在得實(shí)施或者狀態(tài)予以記載所做出的報(bào)告。這種評(píng)估報(bào)告違反了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》所要求得公正性和客觀性要求。存在重大過(guò)錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括兩種，即誤導(dǎo)性陳述得估價(jià)報(bào)告和重大遺漏得估價(jià)報(bào)告。后者指對(duì)評(píng)估對(duì)象應(yīng)予記載得事項(xiàng)沒(méi)有記載的或者進(jìn)行部分記載得評(píng)估報(bào)告。這兩種報(bào)告均違反了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》得準(zhǔn)確性和全面性要求。
法律責(zé)任
根據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》第三十四款規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師得法律責(zé)任具體劃分如下：
行政責(zé)任
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假的或者重大差錯(cuò)得評(píng)估報(bào)告得。由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給與警告。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下得發(fā)幾款，并計(jì)入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)?！墩魇张c補(bǔ)償條例》規(guī)定得行政責(zé)任種類(lèi)包括：責(zé)令限期改正、警告、計(jì)入信用檔案、罰款、吊銷(xiāo)資政證書(shū)和注冊(cè)證書(shū)。
民事責(zé)任
由于委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是民事行為，所以當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假的或者重大失誤得評(píng)估報(bào)告并給當(dāng)事人造成損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。民事賠償責(zé)任不僅在《征收與補(bǔ)償條例》第三十四條有所規(guī)定，在《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》以及《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和管理辦法》等法規(guī)中也有涉及。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的給當(dāng)事人造成損失得。依法承擔(dān)賠償責(zé)任。《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第三十八條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師由本辦法第二十六條行為之一得造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
刑事責(zé)任
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者重大差錯(cuò)得評(píng)估報(bào)告得，有可能造成中介組織人員提供虛假證明文件罪和中介組織人員出具證明文件重大失實(shí)罪，這良條罪名規(guī)定在《刑法》第二百二十九條種：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)得中介組織得人員故意提供虛假證明文件得，情節(jié)嚴(yán)重vde，處五年以下有限期限或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪得，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定得人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具得證明文件有重大事物的，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”。
