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　　為了保障土地評估的價格合理性與流程能夠順利的進行下去確保土地評估的結(jié)果準(zhǔn)確性，在土地評估的過程中有一些需要遵守的流程與原則，如果說之前你還不知道的話可以來看看。

　　1.接受土地評估任務(wù),簽訂估價合同。

　　2.確定估價基本事項：

　　主要包括確認(rèn)評估對象,確定委估者估價的目的,確定估價條件,考慮使用年期。

　　3.擬訂估價作業(yè)計劃

　　估價作業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定,擬定估價計劃必須先行調(diào)查,在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上,就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。

　　4.收集資料實地踏勘。

　　產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。

　　5.分析整理相關(guān)資料。

　　主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規(guī)的影響、物價水平,利率的影響。

　　6.選定方法試算價格。

　　根據(jù)估價目的、估價對象特點,所收集到的資料狀況,選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價,一般不少于兩種方法。

　　7.確定宗地估價結(jié)果。

　　估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析,結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷,對各試算價格進行調(diào)整,進而確定最后估價結(jié)果。

　　8.撰寫估價報告書。

　　土地評估機構(gòu)在估價完成后,分別提交土地評估結(jié)果報告和土地評估技術(shù)報告,前者提交委托估價者,后者由土地評估機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。

　　9.交付土地評估報告,收取估價費用。

　　整個工作程序完成一般需要三至四天。

　　土地評估原則：

　　1.合法公正的原則

　　土地評估機構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當(dāng)事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權(quán)價格的最終依據(jù)。這就要求評估機構(gòu)在評估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實地反映土地使用權(quán)的價值。否則，土地使用權(quán)評估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評估機構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學(xué)的估價標(biāo)準(zhǔn)、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構(gòu)評估過程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。

　　2.有利于開發(fā)利用的原則

　　土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強度，亦即土地使用權(quán)價格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。

　　3.區(qū)別對待

　　土地使用權(quán)價格的評估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因為土地使用權(quán)的價格是由多種因素決定的。土地是不動產(chǎn)，其價格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價格。

　　4.最大使用效益的原則

　　同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟效益就會不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗，同時對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。