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    浙江眾誠云創(chuàng)資產(chǎn)價格評估有限公司??

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    知識政策

    苗圃、苗木、林地征收補(bǔ)償?shù)膬r值評估

    2024-03-07下載文件：暫時沒有下載文件
    ?? ? ?苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲藏等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)境綠化美化的載體。隨著我國生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當(dāng)前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施先進(jìn)。

    ? ? ? 近年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價格的評估認(rèn)識不斷增強(qiáng)，由此引起的司法案件和糾紛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價值評估工作顯得十分必要。

    1、苗圃地的價值評估組成（必須是基準(zhǔn)日內(nèi)）：
    ? ? ??1.1苗圃地的價值評估
    ? ? ??苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農(nóng)用地的評估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。通常采用現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、林地費用價法。
    ? ???1.1.1現(xiàn)行市價法
    ? ? ??現(xiàn)行市價法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：
    bu = Kj1×Kj2×Gj×S
    式中：bu——林地資源資產(chǎn)評估值
    Kj1——第j個案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)
    Kj2——第j個案例物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)
    Gj——第j個案例單位面積的交易價格
    S——待評估苗圃地的面積
    ? ? ? ?在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標(biāo)，確定各個指標(biāo)的權(quán)重，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。
    由于找到評估基準(zhǔn)日時的交易案例是不可能的，在選擇不同時期的交易案例時的物價水平發(fā)生了變化，必須根據(jù)物價指數(shù)來求得物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)對評估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時期的糧食價格的比值來確定。
    ? ? ? 確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，根據(jù)調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場成交價測算出評估的苗圃地使用權(quán)價格。
    ? ? ? 在采用該法時，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對資料中的不合理的因素應(yīng)予排除；在相互比較時，其各指標(biāo)要注意一致，進(jìn)行量化分析。
    1.1.2收益現(xiàn)值法
    ? ? ? 苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟(jì)效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。
    ? ? ?資產(chǎn)的評估價值bu＝該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。
    式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動工資、生產(chǎn)成本及稅金費等費用)。
    該法計算簡單，資料來源容易，是最簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：
    ①年純收入（E）的計算．必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計算。
    ②計算年純收入（E）時，如按當(dāng)年的會計成本計算其成本，而未將其進(jìn)行重置時，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時，已對成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。
    ③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當(dāng)調(diào)高。
    ④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進(jìn)行測算。

    1.1.3林地費用價法
    ? ? ? 林地費用價法也稱重置成本法、成本費用法。它是以取得林地所需費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用，來估算林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費用是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費用。其計算公式為：
    n ｎ n-i+1
    Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi （１＋Ｐ）
    ｉ＋１
    Ｂu—林地評估值
    Ａ—林地購置費
    Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費
    ｎ—林地購置年數(shù)
    Ｐ—利率
    ? ? ? 該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。
    在使用該法時必須注意：
    ①林地的購置費（A），在有條件時應(yīng)盡可能采用重置成本．如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。
    ②如果林地購置后一直在經(jīng)營，當(dāng)A是重置成本時，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。
    ③如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時，則投資收益率可采用市場投資收益率。

    1.2、苗木、花卉的價值評估
    ? ? ??種子或接穗從播種和扦插到出圃定植期間的時期稱為苗木培育期。它直接關(guān)系到苗木在市場上的價格。決定苗木、花卉價值的因素較多，但在實際中主要考慮以下十種因素：
    1.2.1品種：不同品種決定不同價值。名、特、優(yōu)品種價值昂貴。常綠高于落葉，彩色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。
    1.2.2形體：高度、徑級的大小、冠幅豐滿程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木健康狀況等都直接決定價值高低。奇型植物，造型植物價值大大高于常規(guī)植物。
    1.3.3培育期（苗齡）：培育期越長，價值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴。古木、古樹由于年限長，文化價值更高。
    1.3.4市場因素：物以稀為貴，市場供求關(guān)系對苗木、花卉價格有直接影響，在小規(guī)格苗木和新品種上尤為明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規(guī)格苗木價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小規(guī)格苗木。
    1.3.5本體價：視品種和年限而定。
    1.3.6挖掘費：視當(dāng)?shù)貏趧恿Φ膬r值而定。
    1.3.7包扎費：視當(dāng)?shù)貏趧恿桶b物的價值及包裝要求而定。
    1.3.8苗木經(jīng)營利潤：銷售收入減去投入成本（苗圃地租用費、種苗費、管理費等依據(jù)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)生產(chǎn)定額）。
    1.3.9苗圃內(nèi)運輸費：視運距而定。
    1.3.10其它費：稅費、檢疫費、裝車人力費等。
    生產(chǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照各地林業(yè)育苗技術(shù)規(guī)程確定。
    2、現(xiàn)場勘驗中應(yīng)注意的問題
    ? ? ??現(xiàn)場勘驗是苗木、花卉價格鑒定工作中最為重要的環(huán)節(jié)。勘驗的粗與細(xì)直接影響市場價格信息采集的方向，導(dǎo)致價值嚴(yán)重背離。應(yīng)注意的四個方面：
    2.1帶齊勘驗工具：數(shù)碼相機(jī)(最好是攝像機(jī))、皮尺(最好是卡尺和測距儀)、膠靴、勘驗記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。
    2.2現(xiàn)場拍攝：拍照(攝像)是現(xiàn)場勘驗必做的工作，一是因為請教專家時需要；二是以后復(fù)議司法證據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因為這影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對大樹苗特別是名貴的大樹苗要取其全貌，因為這關(guān)系到樹型好壞的確定。
    2.3現(xiàn)場測量：要設(shè)定有代表性標(biāo)準(zhǔn)樣地，測量苗木、花卉株行距、每平方米數(shù)量，搞好苗木分級；對大樹苗還要測量其高度、樹徑、冠幅。
    2.4采集標(biāo)本：名貴樹木、花卉要采集標(biāo)本，供專家鑒定其品種和內(nèi)部建檔案資料。

    3、市場信息采集過程中應(yīng)注意的問題
    ? ? ? 苗木、花卉市場價格信息的采集是確定其價值的基礎(chǔ)，采集的方式、渠道尤為重要。采集過程中要注意以下三個方面問題：
    3.1采集的價格應(yīng)是現(xiàn)行市場實際成交價格，量大的要咨詢批量買賣價格。
    3.2凡是本地區(qū)有同種品種的要采集本地區(qū)的價格，本地區(qū)沒有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運雜費等。
    3.3采價的方式、渠道：一是通過本地苗木、花卉交易市場調(diào)查；二是通過聘請的價格顧問作價；三是通過了解種植大戶；四是通過網(wǎng)上查詢。至少要詢問三家以上。
    ? ? ? 需要特別指出的是：采集價格前，一定要先核準(zhǔn)該種植物的名稱（包括學(xué)名）、規(guī)格、價格類型；拿不準(zhǔn)的，可持照片、標(biāo)本請專家給以鑒定。要以購買者的身份，通過交易市場、種植戶和網(wǎng)上采價。
    ? ? ? 總之，在苗木、花卉的價格評估過程中，第一，要讓委托方在委托書上寫明該植物的名稱、規(guī)格、價格類型；第二，在現(xiàn)場勘驗中要驗明該植物的實際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹形等)是否與委托書上的內(nèi)容相一致；第三，在價格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場成交價；第四，在確定價格時，要根據(jù)不同的評估目的確定不同的價格(如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個價中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個價中的中下限)并堅持集體審議制度；第五，對案值大的在出具正式報告書前，最好要征求委托方的意見；第六，對征、占地拆遷類在報告書中，最好注明“本次評估價格為建議價，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由委托方自行確定”及價格評估目的為“為你部門提供評估標(biāo)的拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)”的字樣。
    4、補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ?/strong>
    ? ? ? 苗木培育具有普通型培育（常規(guī)）和專業(yè)型培育（設(shè)施）的特點。
    4.1征地以移栽為主的，根據(jù)不同季節(jié)按“基價”的20%—40%予以補(bǔ)償；全部征用按“基價”全額補(bǔ)償。
    4.2如遇特殊要求（如：古樹、名木、珍惜瀕危種等）補(bǔ)償，應(yīng)由專業(yè)部門按保護(hù)級別評估，評估不成， 由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。
    4.3花卉苗木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不計算成活率，只補(bǔ)償搬運及搬運損失費，一般按總出圃價的5%補(bǔ)償。
    4.4在鮮花出售期，原則上應(yīng)先收獲，后用地，并且不予補(bǔ)償；如果急需用地，則應(yīng)補(bǔ)償產(chǎn)值損失；在其它季節(jié)只補(bǔ)償投資成本。

    5、常用的術(shù)語：
    5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的樹苗。凡在苗圃地中培育的樹苗不論年齡大小，在未出圃之前，統(tǒng)稱苗木。
    5.2、苗木種類是指實生苗、營養(yǎng)繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。
    5.2.1實生苗又稱直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；
    5.2.1.1凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；
    5.2.1.2在野外母樹天然下種自生的苗木叫野生實生苗。
    以上兩種苗經(jīng)移植過的移植苗都是實生苗。播種苗根系發(fā)達(dá)，苗木生長整齊、健壯、質(zhì)量好。野生實生苗密度不勻，分化嚴(yán)重，根系不發(fā)達(dá)。
    5.2.2營養(yǎng)繁殖苗（無性繁殖苗）：依據(jù)所用的育苗材料和具體方法又可分為：
    5.2.2.1插條苗也稱扦插苗是指用苗干或截取樹木的枝條扦插育成的苗木；
    5.2.2.2埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；
    5.2.2.3插根苗是指用樹木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；
    5.2.2.4根蘗苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新條育成的苗木；
    5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；
    5.2.2.6壓條苗是指把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母體而育成的苗木；
    5.2.2.7組培苗是指利用母體上的組織或細(xì)胞在營養(yǎng)液中育成的苗木。
    5.2.3留床苗是指在上年的育苗地繼續(xù)培育的苗木。
    5.2.4移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）繼續(xù)培育的苗木叫移植苗。
    5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。
    5.3、出圃苗是指苗木質(zhì)量指標(biāo)已達(dá)到造林要求的標(biāo)準(zhǔn)，能出圃用于造林的苗木。
    5.4、獨本苗是指系地面到冠叢只有一個主干的苗木。
    5.5、散本苗是指系根際以上分生出數(shù)個主干的苗木。
    5.6、叢生苗是指系地下部（根際以下）生長出數(shù)根主干的苗木。
    5.7、珍貴稀有樹苗是指確定為省級保護(hù)以上樹種的苗木。
    5.8、萌芽數(shù)是指有分蘗能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數(shù)量。
    5.9、分叉（枝）數(shù)又稱分叉數(shù)、分枝數(shù)是指具有分蘗能力的苗木，自地下地際部到枝梢萌發(fā)出的枝條數(shù)量。
    5.10、苗木高度是指苗木自地際部至最高生長點之間的垂直距離。以“H”表示。
    5.11、冠叢直徑又稱冠幅、蓬徑是指苗木冠叢的最大幅度直徑和最小幅度直徑之間的平均值。以“P”表示。
    5.12、胸徑又稱胸高直徑是指苗木自地面至1.30米處，樹干的直徑。以“Φ”表示。
    5.13、地徑是指苗木地際的直徑，也稱地表直徑。以“d”表示。
    5.14、泥球直徑又稱球徑是指苗木移植時，根部所帶泥球的直徑。以“D”表示。
    5.15、泥球厚度又稱泥球高度是指苗木移植時所帶泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。
    5.16、苗齡又稱培育年數(shù)。通常以“一年生”、“二年生”……表示。系苗木繁殖、培育年數(shù)。計算年齡以苗木的主干年生長周期為準(zhǔn)。即每年從開始生長時起，到當(dāng)年生長停止時止，完成一個生長周期算作一齡。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。
    5.17、重瓣花是指園林植物栽培，選育出雄蕊瓣化而成的重瓣優(yōu)良品種。
    5.18、長度又稱蓬長、莖長是指攀緣植物主莖從根基部至梢頭之間的長度。用“L”表示。
    5.19、勻稱度是指球形植物冠叢的稀密程度。通常為球形植物的質(zhì)量指標(biāo)。
    5.20、平方米是指植物種植面積計量單位。即長×寬各1米。以“㎡”表示。

    6、苗木規(guī)格的應(yīng)用：
    6.1、苗木規(guī)格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要標(biāo)準(zhǔn)，其次均為輔助標(biāo)準(zhǔn)。
    6.2、確定苗木的實際規(guī)格，應(yīng)先確定主要標(biāo)準(zhǔn)，再確定輔助標(biāo)準(zhǔn)，凡不符合規(guī)格的，可按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，降級定價。

    7、苗木生產(chǎn)成本的確認(rèn)
    ? ? ??參照《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》，苗圃苗木屬于《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》中的“消耗性生物資產(chǎn)”，生物資產(chǎn)的初始計量應(yīng)按實際成本人賬，苗圃苗木成本核算設(shè)“消耗性生物資產(chǎn)——某苗齡樹種苗木”科目，核算各樹種苗齡期苗木發(fā)生的各項費用。

    7.1苗木的初始計量。
    7.1.1外購的苗木成本包括買價、相關(guān)稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購買該苗木的其他支出。
    7.1.2自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是按照自行培育過程中發(fā)生的必要支出確定。包括種子費、消毒藥劑、材料、直接人工、其他直接費用及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用。
    7.2苗木成本的計算期。
    ? ? ? “消耗性生物資產(chǎn)——樹種苗齡苗木”科目，核算從處理種子催芽、整地、作床、播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的材料費、人工費，以及到苗木出圃階段田間管理發(fā)生的人工費、物料費。因此，苗木成本賬設(shè)土地費、種苗費、人工費、材料費等項目進(jìn)行明細(xì)核算。
    7.3苗木成本的計算與分配
    ? ? ? 苗木作為一種特殊存貨，在未出圃前始終處于在產(chǎn)品狀態(tài)，日常的田間管理發(fā)生的人工費、材料費及其他雜費很大，如果按月進(jìn)行苗木成本費用的分配勢必會增加核算工作量。根據(jù)苗木生產(chǎn)及管理的季節(jié)性特點，按季度分配費用比較適合。以樹種為對象，采取直接計入和分配計人相結(jié)合的方法，將生產(chǎn)費用計入各樹種的生產(chǎn)費用明細(xì)賬，凡是能夠區(qū)分核算對象的費用應(yīng)采取直接計入的方法，凡是能夠采取適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配的費用應(yīng)盡可能采取正確的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。

    可供選擇的分配方法有：
    7.3.1整地、作床、播種、起苗等費用，按實際人工工日數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；
    7.3.2覆蓋材料、肥料、藥料等，按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)；
    7.3.3新播苗、換床苗的澆水費按受益系數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；
    7.3.4按苗床的面積平均分配，如受益程度接近的費用。
    計算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費+可直接計入的成本費用+分配計人的間接費用。
    材料費按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)，其他費用按苗木面積分配。

    7.4苗木出圃銷售成本的確認(rèn)

    ? ? ? ?由于苗木生產(chǎn)成本的持續(xù)發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結(jié)轉(zhuǎn)成本。為了保證收入與費用的合理配比，同時又不增加太多工作量，可考慮平時按當(dāng)初該苗木品種成本(定額成本)結(jié)轉(zhuǎn)，在苗木成本分配的那個會計期末進(jìn)行成本調(diào)整，即每季度末根據(jù)已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調(diào)整苗木銷售成本。
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