?《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
從上述法規(guī)我們可以看出，雖然法律規(guī)定了對被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于附近類似的房屋價格，但由于房屋征收幾乎都是成片征收的。因此往往并沒有可以進(jìn)行準(zhǔn)確對比的類似房屋價格。
此時，房屋的價值評估就成為了確定被征收房屋價值重要的參考指標(biāo)。某種意義上講，被征收房屋價值評估的結(jié)果會直接影響到征收方給出的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的多少。
從這里我們可以看出房屋價值評估在整個征收過程中都是非常重要的。因此，了解房屋評估，學(xué)會如何審查房屋評估的選擇于評估報告就非常重要。
什么樣的評估報告才是合理合法的？
1.評估機(jī)構(gòu)的選擇要合法
要進(jìn)行評估，第一步就是要先選擇有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)的選擇不是隨便進(jìn)行的，而是要遵循《征補(bǔ)條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定。
按照規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。
所以實踐中那些不經(jīng)過正規(guī)程序直接指定出來的評估機(jī)構(gòu)都是不合法的。此外評估機(jī)構(gòu)的選擇只能由被征收人集體選擇，征收方是不能參與的。
2.評估時點選擇要適當(dāng)
由于房屋征收的過程往往要經(jīng)歷數(shù)年，在此期間房屋的價值很可能經(jīng)歷大幅度波動。那么，按照不同的評估時點，對被征收房屋進(jìn)行評估就直接關(guān)系到被征收房屋能獲得的具體補(bǔ)償數(shù)額的多少。
針對這個現(xiàn)象，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也明確了補(bǔ)償?shù)臅r點，即房屋征收決定公告之日，其標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
然而，實踐中也經(jīng)常出現(xiàn)房屋征收決定公告后好多年征收部門還不拆，再拆時還按照幾年前房屋征收決定公告時的評估價進(jìn)行補(bǔ)償，這種做法顯然是不符合《征補(bǔ)條例》的立法目的，因此在實踐中往往也得不到法院的支持。
3.評估方法適用要正確
對房屋進(jìn)行評估的方法主要有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。
評估機(jī)構(gòu)需要在進(jìn)行適用性分析后，再選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。
但是一般來講采用市場法更能準(zhǔn)確的反映絕大多數(shù)被征收房屋的真實價值。因為要保障被征收后被征收人還能買得起同等居住條件的房屋，不能因征收而降低群眾的生活水平和居住條件的話，采用市場比較法是更好的選擇。
4.評估標(biāo)準(zhǔn)
有了評估機(jī)構(gòu)，也確定了評估時點和評估方法之后，評估就正式開始了。要確定房屋的價值必須有相應(yīng)的依據(jù)。
對被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
區(qū)位好的房屋肯定比區(qū)位差的評估價要高，商用的肯定高于住宅的，新房高于舊房，土地使用權(quán)剩余年限久的高于剩余年限短的等等……
所以當(dāng)事人務(wù)必要認(rèn)清自己房屋的情況，這樣才能準(zhǔn)確判斷評估標(biāo)準(zhǔn)是否合理。
雖說無論是房屋評估機(jī)構(gòu)的選擇還是房屋評估的過程征收方都不能參與，但我們?nèi)圆荒芫痛伺袛嗯欧盼镌u估報告中給出的結(jié)果完全正確。因此如果我們發(fā)現(xiàn)房屋評估報告給出的結(jié)果存在問題一定要及時維權(quán)。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。
被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理，即依法針對征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟。
最后在強(qiáng)調(diào)一下，房屋評估報告至關(guān)重要，是補(bǔ)償多少的直接依據(jù)！被征收人發(fā)現(xiàn)評估報告不合理時一定要及時走法律程序解決，推翻不合理的評估報告，而最省心也最有效的方法就是委托專業(yè)的征地拆遷律師。重視評估環(huán)節(jié)，是被征收人確保征收補(bǔ)償公平合理的重要環(huán)節(jié)。
