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房屋征收范圍內(nèi)涉及的

綠化苗木價(jià)格評估初探

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摘要：本文討論的苗木是指在房屋征收范圍內(nèi)涉及的綠化苗木；分析苗木的自身和供求影響因素，闡述了現(xiàn)場調(diào)查的要點(diǎn)，為苗木價(jià)格評估工作提供科學(xué)可行的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；提出了苗木價(jià)格構(gòu)成前提和組成；列舉苗木征收處置的不同方式；從投資者角度出發(fā)，推算出測算苗木價(jià)格的一種思路。

關(guān)鍵詞：

影響因素???現(xiàn)場調(diào)查???價(jià)格構(gòu)成??

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隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐加快和城市房屋征收工作的推進(jìn)，苗木評估成為房屋征收工作中一個(gè)重要部分，直接影響著權(quán)利人的利益、拆遷的進(jìn)度、工程的建設(shè)速度，然而苗木品種、規(guī)格琳瑯滿目，但苗木不像其他商品有集中穩(wěn)定的交易場所，在市場上沒有一套完整的價(jià)格體系，更沒有統(tǒng)一的尺度來衡量其價(jià)格，本文嘗試從苗木影響因素、現(xiàn)場勘查、價(jià)格構(gòu)成等方面系統(tǒng)闡述苗木評估的方法。

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一、影響因素

??決定苗木價(jià)格的因素較多，經(jīng)過實(shí)際操作，歸納并總結(jié)出以下主要幾個(gè)方面因素；

（一）自身因素

1.?品種

不同品種決定不同價(jià)值，如日本紅葉石楠價(jià)值是普通紅葉石楠價(jià)值的數(shù)倍以上；品種月季價(jià)值是普通月季價(jià)值的數(shù)倍；楓樹中，紅楓、雞爪槭價(jià)值是青楓、楓香價(jià)值的數(shù)倍。

2.?樹形

高度、胸徑的大小、冠幅豐滿均勻程度、樹木長勢以及枝條生長情況和樹木健康狀況等直接決定苗木價(jià)值高低。如桂花樹和雪松，叢生桂花樹價(jià)值僅是獨(dú)本桂花樹價(jià)值的一半；冠幅大、層次好的雪松其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于冠幅小、層次一般的雪松。

3.?樹齡

樹齡越長，價(jià)值越大。如桂花樹，樹齡幾年的僅值千元，幾十年的則萬元以上；百年的可達(dá)十萬以上，銀杏樹、紫薇樹也是如此。

4.?苗木的珍貴程度

珍貴程度高低決定價(jià)值大小，苗木的審美情趣和文化背景同樣對其價(jià)值有很大影響，審美情趣愈高，傳統(tǒng)栽培愈高，其價(jià)位往往較高，如羅漢松、銀杏、桂花等樹種。特別是樹齡長、樹形大，古樸蒼勁，富有濃厚的文化韻味和內(nèi)涵的樹種，是園林植物造景中的精品。

5.?苗木自身的生長速度

園林樹木可分為慢生和速生樹種。生長速度慢，生長周期長，價(jià)格較高，如大中型羅漢松、桂花、松柏類樹木；生長速度快，生長周期相應(yīng)較短，則價(jià)格較低，如木芙蓉等。

6.?苗木的繁殖方法

苗木的繁殖方法主要有播種、嫁接、分株、扦插、組織培養(yǎng)、根系繁殖等方法。如果某種苗木只要以扦插方法進(jìn)行繁殖，且成活率很高，則價(jià)格相應(yīng)會低。

7.?苗木的生熟程度

生樹是指異地樹木，以及一直在原生地生長和多年（至少五年以上）未進(jìn)行翻植的樹木，此類樹木一旦移植至綠化工地栽植，死亡率較高。熟樹是指在本地且經(jīng)過苗圃培育的、反復(fù)移植或多次做過斷根處理的樹木，因其須根發(fā)達(dá)、土球緊實(shí)，移植成活率很高。同一規(guī)格、同一長勢的同一樹種，因生熟有異，價(jià)位相差一般很大。

（二）供求因素

1.?市場因素

物以稀為貴，市場供求關(guān)系對苗木價(jià)格有直接影響，在小規(guī)格苗木和新品種上尤為明顯。如在江浙地區(qū)，日本紅葉石楠現(xiàn)在的價(jià)格與三年前價(jià)格低了許多，雪松、廣玉蘭由于種植太多，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)等變緩，當(dāng)?shù)匦枨蟛煌F(xiàn)在的價(jià)格與三年前價(jià)格變化較大。

2.?周期波動

苗木價(jià)格不僅具有年度周期變化，還具有季節(jié)變化和月變化，多數(shù)苗木一般以春季為全年最高價(jià)，苗木采購的季節(jié)不同報(bào)價(jià)也不用，故苗木市場周期波動對評估值有一定影響。

3.?短期需求增加的影響

由于苗木遷移的困難性和生長周期較長決定了苗木是一種供給缺乏彈性的商品，特別是大規(guī)格苗木、珍稀樹種苗木以及新品種苗木，在一定時(shí)期內(nèi)市場上供應(yīng)的苗木數(shù)量有限，會造成短時(shí)間內(nèi)市場供應(yīng)嚴(yán)重不足，出現(xiàn)價(jià)格突然上升的情況。

4.?投資屬性

考慮到國家基礎(chǔ)設(shè)施的投資加大、城鎮(zhèn)化進(jìn)程提升、房地產(chǎn)市場活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，并且苗木盛產(chǎn)地區(qū)對大中規(guī)格苗木采取的出口限制、運(yùn)輸管制等措施直接影響苗木的市場供給，區(qū)域外市場供給的缺口將會擴(kuò)大，從而增值潛能較大，市場價(jià)格也相對較高。因此，苗木已經(jīng)不僅是單純意義上的綠化，而具備了投資屬性，各地企業(yè)也涉足興建苗圃，大批量的采購囤積苗木。

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二、現(xiàn)場調(diào)查

苗木調(diào)查實(shí)質(zhì)就是對苗木進(jìn)行質(zhì)量和數(shù)量的評價(jià)。苗木評估調(diào)查強(qiáng)調(diào)的一種結(jié)合專業(yè)的對需要接受評估的苗木進(jìn)行的調(diào)查。苗木調(diào)查的目的在于查清苗木的品種、數(shù)量、規(guī)格、生長狀況和生長環(huán)境，為苗木評估工作提供科學(xué)可行的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。一般分為識樹和知樹兩部分。

（一）識樹

就是在苗木調(diào)查中，辨別苗木品種。一般經(jīng)驗(yàn)豐富的，由于見的比較多，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，識別能力比較強(qiáng)。在實(shí)際調(diào)查中，當(dāng)遇到不能識別的樹種時(shí)，最好聘請專業(yè)的人員幫助或苗木識別書籍來確認(rèn)。

（二）知樹

1.?測量指標(biāo)

在認(rèn)識樹的前提下，根據(jù)不同的用途，對不同的樹種做不同的記錄：

(1)?露根喬木：一般情況下，主要測量胸徑指標(biāo)，適用苗木為：國槐、龍爪槐、臭椿、白蠟、法桐、奕樹、杜仲、合歡、水杉、馬褂木、香樟等。

(2)?露根灌木：一般情況下，主要測量高度、生長年限和地徑指標(biāo)。測量高度指標(biāo)，適用苗木為：玫瑰、丁香、金葉女貞、紫荊、石榴等；測量生長年限指標(biāo)，適用苗木為：薔薇類、品種月季、各色月季等；測量地徑指標(biāo)，適用苗木為：西府海棠等。

(3)?土球苗木：一般情況下，主要測量高度、胸徑指標(biāo)。測量高度指標(biāo)，適用苗木為：雪松、檜柏、大葉女貞、絲蘭、黃楊球、大葉黃楊球（外加冠幅）、高接大葉黃楊、檜柏球等。測量胸徑指標(biāo)，適用苗木為：玉蘭、銀杏等。

(4)?綠籬苗木：一般情況下，主要測量高度指標(biāo)，適用苗木為：黃楊、大葉黃楊等。

(5)?攀緣植物：一般情況下，主要查驗(yàn)生長年限和測量地徑指標(biāo)。查驗(yàn)生長年限，適用苗木為：凌霄、常春藤等。測量地徑指標(biāo)，適用苗木為：紫藤等。

(6)?草皮：一般情況下，主要測量面積指標(biāo)，適用苗木為：丹麥草、黑麥草等。

(7)?果樹：一般情況下，主要測量地徑、高度、冠幅指標(biāo)，適用苗木為：蘋果、柿子、桃樹、杏樹、梨樹、李子樹等。

2.?測量要求

（1）冠幅：樹冠外緣垂直投影最寬處的距離，一般分為東西冠幅、南北冠幅。用皮尺分別測量樹木苗木東西、南北樹冠長度。

（2）樹高：樹木從地面上根須到樹梢之間的距離或高度。伐倒木的任意長度均可以用皮尺測定，而立木的高度在2米以下，可以隨便測定。超過2米以上的高度，必須借助一定的測高器，有勃魯萊測高器、克里斯登測高器等。

（3）胸徑：離地面1.3米胸高位置的樹干直徑。用能測胸徑的尺在樹干距地面1.3米處繞樹干一周進(jìn)行測量或用一般長度尺測出長度后，再換算成直徑。

（4）地徑：在距離地面高20厘米處以下測量所得樹干直徑。用能測胸徑的尺在樹干距地面20厘米處繞樹干一周進(jìn)行測量或用一般長度尺測出長度后，再換算成直徑。

3.?其他

（1）苗木年齡及表示法：苗木經(jīng)歷一個(gè)生長周期作為一個(gè)苗齡單位。苗木從地上部分開始生長到生長結(jié)束為止，完成1個(gè)生長周期為1齡，稱一年生，完成2個(gè)生長周期為2齡，稱二年生，依此類推。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。

（2）拍攝照片：用數(shù)碼相機(jī)分別拍攝苗木全景、冠幅、樹干和根部照片，尤其注意數(shù)量大、價(jià)值高、有爭議和死樹等。

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三、價(jià)格構(gòu)成

苗木價(jià)格評估是指估價(jià)人員，以苗木為對象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的估價(jià)程序，在綜合分析影響苗木價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對苗木價(jià)格客觀合理地估計(jì)、推測和判斷。

在考慮苗木無病蟲害、無腐根等生長因素，正常苗木生長環(huán)境情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)對苗木評估中的單價(jià)組成，通常主要分為兩個(gè)部分，苗木本身的價(jià)格和涉及到苗木的間接費(fèi)用，其中間接費(fèi)用又可以因?yàn)椴煌康亩鴦澐譃橐浦操M(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等，而這些費(fèi)用又可以進(jìn)一步細(xì)分為人工費(fèi)、材料、機(jī)械費(fèi)、損耗費(fèi)等。