在房屋征收過(guò)程中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的估價(jià)報(bào)告違法時(shí)，被征收人可以申請(qǐng)重新評(píng)估。即房屋估價(jià)報(bào)告必須具備合法性和正當(dāng)性。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
因此，在解決房屋征收糾紛中對(duì)評(píng)估報(bào)告合法性的爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)從以下三方面審查評(píng)估報(bào)告的合法性。
(1)程序是否合法
主要審查評(píng)估程序是否符合法定要求，估價(jià)報(bào)告記載的估價(jià)提起人是否適格，估價(jià)機(jī)關(guān)的確定是否合法，估價(jià)機(jī)構(gòu)和工作人員是否具備估價(jià)資格，估價(jià)人與一方當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，估價(jià)過(guò)程操作是否規(guī)范等。
(2)形式是否合法
估價(jià)報(bào)告形式是否符合法定要求，估價(jià)結(jié)論是否有合理的分析過(guò)程等。
(3)內(nèi)容是否合法
內(nèi)容審查雖然不是審查的重點(diǎn)，但是，如果認(rèn)為評(píng)估結(jié)果可能不實(shí)，可以提出異議。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
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【典型案例】
2008年3月，A省某市某公司獲得拆遷人資格后，委托某房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)被拆遷人宋某的房屋進(jìn)行估價(jià)。由于雙方未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，2008年12月，拆遷人申請(qǐng)縣建設(shè)局進(jìn)行拆遷裁決。在裁決過(guò)程中，宋某要求對(duì)被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，同時(shí)認(rèn)為對(duì)被拆遷房屋估價(jià)過(guò)低，應(yīng)重新估價(jià)?？h建設(shè)局委托原房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司，對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋按照評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算出被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，采取結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的方式，作出以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為補(bǔ)償安置方式的拆遷裁決。2009年1月，被拆遷人宋某對(duì)拆遷裁決不服，向市建設(shè)局申請(qǐng)行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷縣建設(shè)局作出的拆遷裁決。復(fù)議機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，縣建設(shè)局作出的拆遷裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告違法，故撤銷了拆遷裁決。
【專家評(píng)析】
本案中市建設(shè)局撤銷縣建設(shè)局的拆遷裁決，主要是因?yàn)椴疬w裁決依據(jù)的估價(jià)報(bào)告存在以下嚴(yán)重錯(cuò)誤。
(1)在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，沒(méi)有遵守有關(guān)規(guī)定。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！薄秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第4條第1款進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/div>
本案中，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，未經(jīng)被拆遷人選定僅由拆遷人選定，侵犯了被拆遷入對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。按照現(xiàn)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及評(píng)估辦法的規(guī)定是違法的。
(2)沒(méi)有公開(kāi)評(píng)估結(jié)果。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第16條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正?！边@一規(guī)定是明確了對(duì)評(píng)估結(jié)果公開(kāi)性的要求?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。反映了對(duì)被征收人陳述、申辯權(quán)的保護(hù)。
本案未公布評(píng)估結(jié)果，侵犯了被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果的陳述、申辯權(quán)和復(fù)評(píng)權(quán)。
(3)被征收房屋估價(jià)的時(shí)間與所調(diào)換房屋的估價(jià)時(shí)間不一致。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。明確規(guī)定了對(duì)被征收房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，為保證被征收房屋評(píng)估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的公平，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第29條規(guī)定：“除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值?！北徽魇辗课輧r(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)是房屋征收決定公告之日。本案被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)時(shí)間在房屋拆遷許可證頒發(fā)的2008年3月，而所調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)時(shí)間在拆遷裁決時(shí)的2008年12月，由于房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)性很大，由此可能使被征收房屋和調(diào)換房屋在同一時(shí)點(diǎn)上的市場(chǎng)價(jià)值與二者的最終評(píng)估價(jià)值不一致，甚至出現(xiàn)較大的差異。
綜上所述，復(fù)議機(jī)關(guān)作出的撤銷裁決是正確的。
