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　　土地的價值由土地性質(zhì)、土地區(qū)位、土地剩余使用年限、土地開發(fā)程度等因素綜合確定。

　　企業(yè)主首先應(yīng)該清楚自身土地的性質(zhì)，土地性質(zhì)的不同對應(yīng)土地價值由高到低依次排序為：國有出讓商服用地、國有出讓綜合用地、國有出讓住宅用地、國有出讓工業(yè)用地、集體所有權(quán)土地等。土地使用年限分別為：住宅用地70年、工業(yè)用地和綜合用地50年、商服用地40年、集體土地?zé)o最高使用期限。土地區(qū)位即土地所處的位置，通常來講，土地位置距離城市中心越近價值越高，距離城市中心越遠價值越低。土地開發(fā)程度由高到低依次排序為：七通一平（給水、排水、通電、道路、通信、燃氣、供熱、場地平整）、五通一平（給水、排水、通電、道路、通信、場地平整）、三通一平（通水、通電、通路、場地平整）。

　　專業(yè)的評估師在了解完上述因素之后，運用恰當(dāng)?shù)脑u估方法（成本法、市場法、收益法以及基準(zhǔn)地價修正法、成本倒逼法等），即可確定最終土地價值，使土地價值最大化。

　　房屋、建筑物的價值由面積、結(jié)構(gòu)形式、裝飾裝修、建筑功能、新舊程度、區(qū)位等因素綜合確定。面積上，面積越大、價值越高；結(jié)構(gòu)形式上，價值由高到低排序為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚瓦結(jié)構(gòu)；裝飾裝修上、價值由高到低排序為精裝修、簡裝修、毛坯；建筑功能上，建筑應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求，建筑功能越齊備價值越高，反之越低；建筑物的新舊程度包括建筑物的年齡、維修狀況、完損狀況、工程質(zhì)量，建筑物越新價值越高；區(qū)位上，房屋、建筑物的價值高低具體為，城市高于農(nóng)村，市中心高于邊緣地帶，臨街高于不臨街。專業(yè)的評估師在了解完上述因素之后，運用恰當(dāng)?shù)脑u估方法（成本法、市場法、收益法等），即可確定最終房屋、建筑物的價值，使其價值最大化。

　　何為構(gòu)筑物：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活的建筑物。企業(yè)資產(chǎn)中常見的構(gòu)筑物有水塔、煙囪、圍墻、道路、化糞池、各種管線溝槽等等。評估實務(wù)中，對于這類資產(chǎn)多采用重置成本法，即在評估時點構(gòu)建全新狀態(tài)此類資產(chǎn)所需要花費的成本，并根據(jù)該類資產(chǎn)已使用年限進行成新率計算，最終得出現(xiàn)有構(gòu)筑物價值的方法。

　　企業(yè)家們應(yīng)多關(guān)注隱蔽工程，比如土石方和路基，這兩項在征拆關(guān)糾紛中往往被征收方忽略計算，但現(xiàn)實是，這兩項在企業(yè)建設(shè)時往往花費巨大，征收方應(yīng)當(dāng)將其納入補償范圍。

　　在這里我要糾正一種錯誤觀點，有人說“我只評看得見摸得著的，看不見摸不著的一律不評”，而我想說的是“凡是在企業(yè)建設(shè)過程中所發(fā)生的一切支出項目，都應(yīng)納入評估范圍，都應(yīng)得到合理的補償?！?br>

　　機器設(shè)備的補償是征拆關(guān)糾紛中爭議較大的一項。征收方往往簡單的給每項設(shè)備一個很低的運費，這樣合理嗎？對此，我的回答很明確，不合理！因為，絕大多數(shù)征拆關(guān)中，企業(yè)可選的補償方式只有一種，即純貨幣補償，沒有異地安置。那么在不予異地安置的前提下，企業(yè)要將這些機器設(shè)備搬到哪里呢？無處可搬的時候，對機器設(shè)備的評估應(yīng)該是機器設(shè)備的現(xiàn)有在用價值，而不是簡單計算一個運費。退一步講，如果一定要計算機器設(shè)備的搬遷價值，也應(yīng)該是按照搬遷過程中發(fā)生的全部費用計算，應(yīng)包括拆除、包裝、運輸、安裝、調(diào)試及運輸過程中的損耗等全部費用。

　　企業(yè)家經(jīng)營企業(yè)不是為了轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓機器設(shè)備，而是為了通過經(jīng)營獲取經(jīng)營收益。所以，在征拆關(guān)過程中，關(guān)于經(jīng)營損失的補償至關(guān)重要。在多數(shù)案例中，企業(yè)經(jīng)營損失（停產(chǎn)停業(yè)損失）的補償是按照房屋價值的一定比例計算或按照前三年企業(yè)平均凈利潤、行業(yè)平均利潤率補償6到12個月。我認為這種計算方式并不符合企業(yè)的實際情況，經(jīng)營損失的計算應(yīng)考慮兩方面因素。第一方面即企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營情況，也就是企業(yè)現(xiàn)有的每年或者每個月的凈收益應(yīng)按照企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營狀況、生產(chǎn)設(shè)施能力、現(xiàn)有訂單量、財務(wù)成本等等因素據(jù)實計算。第二方面即經(jīng)營損失的計算期，應(yīng)以重新恢復(fù)建立現(xiàn)有企業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，從土地獲取到廠房建設(shè)到達到現(xiàn)有生產(chǎn)能力的期間作為損失期。以上兩方面結(jié)合即可得出企業(yè)經(jīng)營損失的最終值（停產(chǎn)停業(yè)損失）。

　　評估公司的選取規(guī)則相關(guān)法律都有規(guī)定，選定的評估公司專業(yè)度并沒有經(jīng)過企業(yè)家的考察與論證，多數(shù)只是在看資質(zhì)夠不夠，現(xiàn)實是，只要能夠入選的評估公司資質(zhì)都符合要求。但是，我認為參與評估人員的綜合素質(zhì)才是至關(guān)重要的，評估人員不僅僅是測量盤點人員，不是去現(xiàn)場測量盤點后套取所謂的補償標(biāo)準(zhǔn)就完成了評估工作。評估是評估專業(yè)人員按照相應(yīng)的評估辦法、評估準(zhǔn)則并結(jié)合評估對象的實際情況對其價值發(fā)表專業(yè)意見的專業(yè)行為，不是簡單的加減乘除。舉例來講，在A案例中，所有的混凝土路面都是按照。